私は一部上場のサラリーマンをしています。
会社の不動産部門に在籍し、その仕組みを学んだとき、不動産投資のメリットを理解し、個人的にも不動産投資をすることを決心しました。
興味を持っていても、なかなか決心がつかない！という方向けに、サラリーマン不動産投資のメリットをお伝えします。
私が今所有している物件は3件
- 区分ワンルームマンション2戸（都内）
- 1棟アパート（関東県）
すべてほぼフルローンで購入しています。
実情と仕組みを説明していきますが今日は「利回り」について書かせていただきます。
表面利回り
だいたい物件を選ぶ基準は、皆さん「利回り」を見ていると思います。
これは購入金額に対し、どれ位家賃がもらえるのか。ということ。
式にすると、
年間家賃÷物件購入価格です。
例えば月の賃料が5万円の物件を1500万円で購入すると
60（5☓12ヵ月）÷1500で4％となります。
これは「表面利回り」と呼ばれる、必要経費を引く前の利回りです。
空室リスクが少ない都内のエリアですと、表面利回りはせいぜい3〜6％程度だと思います。
実質利回り
表面利回りは、1つの参考とはなりますが、大事なのは、「実際に手元にキャッシュがいくら残るか」の「実質利回り」です。
- 修繕積立金（築年数や物件規模によって幅がある）
- 管理費（管理会社が共用部の清掃等を行う経費、共用部の電気代）
- 管理手数料（借主への集金代行）
を引いた金額で計算したものが、実質利回りです。
例えば上の例の物件で、修繕積立金1万円、管理費5千円、管理費手数料2千円とします。
実質利回りは、2.6％（（3.3万円☓12）÷1500万円）
利回りが良くても、修繕積立金が多かったり、管理費が高かったりする場合もあるので注意しましょう。
まずは広告の表面利回りを鵜呑みにせず、実質利回りを意識するようにしましょう！
ちなみに、一般的に表面利回りが高いこと=いい物件とはならないので注意が必要です。
利回りは「リスク」と考えてください。
地域の一等地で、空室リスクが少ないと、当然みんながほしい物件ですので、購入額は高くなります。
すると利回りは下がります。
逆に、欲しがる人が少ない物件は安くなりますので当然利回りは上がります。
よってみんなが欲しがらない=何かしら理由がある、リスクがある物件と思いましょう。
次回は減価償却について説明していきます！
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