サラリーマンの私が所有しているワンルームマンション投資の年間具体的収支をお伝えします
これからワンルームマンション投資を検討されている方へ
この記事は、これからワンルームマンション投資を検討されている方に、実情をお伝えする記事です。
参考になれば幸いです。
物件紹介
それでは早速お伝えしていこうと思います。今回は2戸所有しているうちの、１戸についてです。
練馬区 最寄り駅徒歩5分 購入金額 １６００万円台
こちらは、私が不動産投資をスタートさせた一件目の物件です。
自身の会社の不動産部門に配属になり、その仕組みを理解し、不動産投資に興味を持ちました。
そこで、ネットの「お勧めの不動産投資会社ランキング」をみて、連絡した会社から購入しました。
今思うと、危ない会社の決め方です笑
でも、お会いし話した印象とかがしっかりしていて信用できました。
現在６年目に突入していますが、仕事はきっちりしています。
ただやはり、ほんとの細かいところまでは教えてくれませんね。
実際、この物件を回していく中で、気づいた点も多くありました。
それでは令和３年の収支（キャッシュフロー）は下記になります。
・収入総額 913,390円
6年目にして初めて退去が発生。6/17解約 7/17無事新規入居。幸い、約一か月の空室で済みました。
・支出総額 1,025,484円
管理手数料 28,190円
原状回復・設備更新 126,814円
銀行返済（元利金）658,560円
フルローンで借りています。
修繕積立金 166,320円
固定資産税 45,600円
ということで、年間収支はマイナス112,094円です
しかも、
①銀行返済の元金分は、税金計算上、経費に計上できません。（元金分約40万円）
また、
②ある程度年数の経った物件のため、建物分の減価償却しか残っていません。（年間10数万のみ。設備分は約4年で償却済。）
この二つにより、経費にできる関係書籍や実質交通費等を多少計上しても、税金計算上の収支はプラスとなり、追加の税金もかかってしまいます。
これがいわゆるデットクロスですね笑。
購入の際は注意 デットクロス
黒字なのに、キャッシュ上はマイナス。
物件を決める際は、ここに注意してください。
具体的に言うと、「減価償却は毎年いくら計上できるのか」を知ることです。
ここがワンルームマンション投資のうまみです。しっかり計算しましょう。
というのも、ワンルームマンション投資のうまみはやはり、「節税効果」です。
純粋な収支だけではキャッシュは残りづらいです。というかほぼ残らないものだと思います。
減価償却を計上できることにより、所得税が還付されるのが狙いです。
私は、実際、減価償却の計算まではしていませんでした。笑
というか、仕組みを理解していませんでした笑
購入当初、築１５、１６年でした。
新築で購入した場合、設備の償却期間は15年になります。
すなわち、新築で購入した方が、減価償却のうまみがなくなったタイミングで売却したといえます。
不動産会社も、ここのからくりは教えてくれませんでした。
よって、大きく節税効果を発揮できたのは、最初の4年です。
とはいえ、実際、五年間で空室も1度だけですし、大きな事故にはならず良かったです。
今後の予定 売却
この物件は令和4年1月1日をもって、短期売買期間を超えました。
不動産投資は、短期売買（5年以内）に売却すると、その売却益に対する税金が、大きくなってしまいます。
よって、短期売買とならないタイミング（5年以上）での売却が有利です。
売却を検討していきます。
本当は、令和4年に売却をしたいところですが、もう一つの物件が、令和5年で短期売買期間が終わりますので、来年一緒に売却、でもいいかなと思います。
その一年無駄じゃないか？と思われるかもしれませんが、
ローンには「団信」がついています。
団信とは、団体信用保険のことで、万が一借入人が死亡した場合、残債がゼロになる保険です。
よって、よく不動産投資は生命保険代わりになる、と言われますが、ここがそういった意味です。
よって私も、生命保険は解約しています。
万が一私に何かあっても、2戸の物件が残債ゼロになり妻・子供に残りますので、それで何とかなるかなと思っています。
ではまた
感恩報謝 神は細部に宿る
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